Petit guide inspiré de mes mésaventures de débutant en immobilier et de comment les éviter.

@photo par Marc Bruxelle

Quand on arrive à Montréal, c’est souvent pour commencer sa vie professionnelle (ou recommencer sa vie) et on ne pense pas à acheter. Puis au détour d’un héritage ou d’un dur labeur… on se dit pourquoi pas ? Quelques conseils avant de vous lancer…

Fuyez les « belles centenaires » (sauf si vous êtes vraiment riche).

Vous arrivez à Montréal, vous voulez du charme, des maisons cute et donc de la belle centenaire 1900, avec mur de briques, poutres apparentes, un zeste d’Europe… Mon expérience : ça peut coûter très cher et donner bien des soucis.

Et je trouve qu’on comprends mieux le problème quand il y a des réparations ou les ouvriers enlèvent les briques de parement des façades :

Juste avoir conscience de l’état probable sous le parement en briques.

La liste des choses à considérer – en particulier avec les centenaires :

  • Vous habitez sur le Plateau ou le Mile End – ce sont des quartiers historiques protégés. Toutes les réparations doivent être validées par la ville… vous devez refaire votre balcon ? Il doit être à l’identique de l’époque de la construction, donc maintenant vous devez trouver un ferronnier pour vous refaire des petits bidules décoratifs et payer le prix fort.
  • Votre balcon est directement au-dessus du trottoir ? Dommage, le permis de la ville sera plus cher, vous gênez les piétons durant la réfection avec votre échelle.
  • Vous partagez une jolie cour intérieure ? Erreur, ça va être l’enfer à réparer ou rénover entre les différents syndic / propriétaires.
  • Il y a un arbre dans la cour, c’est magnifique… et ses racines vont péter les canalisations d’égouts des voisins, ou une branche va déchirer la membrane du toit du voisin… vous êtes responsable, vous devez payer, vous n’êtes probablement pas assuré pour. Et ne pensez même pas vous débarrasser du maudit arbre, c’est totalement interdit.
  • Les belles centenaires sont rarement aux normes. Votre arrivée d’eau est en plomb. Vos égouts ne sont plus conformes et doivent être changé. Il faudra tout casser dans la maison, creuser des tranchées, payer la ville pour les permis, payer la ville pour avoir le droit d’ouvrir le trottoir et se connecter au réseau… comptez 30 000$ minimum.
  • La verrière qui donne de la belle lumière ? Garanti que ça finira en grosse inondation par le toit ou en vitre brisée par la grêle à remplacer chaque 2-3 ans (300 à 450$ à chaque fois). Et parfois vous aurez un bel appel d’air l’hiver qui fera exploser vos factures de chauffages.
  • Des tôles sur le mur arrière « pour protéger les briques » – probablement un mur en piteux état qu’il va falloir refaire (et c’est cher).
  • Les petites copro de 2 propriétaires gérée à la cool, sans fond de prévoyance ni contribution mensuelle ? Vous faites quoi quand le gars ne peut pas payer pour des travaux urgents ? Heureusement la loi vient de changer et va forcer à monter les fonds de prévoyance, mais quelle galère. Et en général ce genre d’unité est en 50/50 pour les parts… si vous n’êtes pas d’accord vous faites quoi ?
  • Les murs et le sous-sol : les vieilles maisons n’ont même pas de vraies fondation, et le terrain bouge beaucoup à Montréal. Se retrouver à pieuter toute la maison pour 100K$, ça calme.
  • L’accès au toit. Il faut absolument avoir un accès autonome à son toit, vous n’avez pas idée à quel point il faut grimper souvent pour nettoyer et déboucher les drains…

Gardez tout ça en tête durant vos recherches ! L’idée c’est d’éviter d’être le malheureux qui doit annoncer sur son offre une litanie de soucis et de dépenses :

Finalement j’en viens à une nouvelle liste perso de recherche :

  • Une construction post 1998, voire mieux post 2008, ou idéalement post 2015 – le code de la construction du Québec s’améliore avec le temps. A mesure qu’on se rapproche de notre décade, les fondations en particulier s’améliorent, avec souvent des pieutages dès la construction, ce qui minimise les risques d’avoir des fissures venant d’un glissement. Vous pouvez trouver sur le site de la Régie du Bâtiment du Québec toutes les modifications légales au fil du temps – rechercher avec le mot clé « explicatif » et vous aurez toutes les fiches en pdf de leurs « cahiers explicatifs » qui sont très bien fait (cliquez ici pour le dernier). Apparemment, en 2015 ont été introduites des améliorations majeures au niveau structural pour le béton, ainsi que pour le bruit, les infiltrations et les finitions – donc on aime beaucoup !
  • Se renseigner sur les matériaux de construction – si une construction contient une partie en métal + béton, en général c’est plus solide au long terme. Même si des projets comme Arbora sont de très belle qualité et donnent très envie.
  • Checker (en hiver) s’il y a des écoulements de glace le long des parois – très fréquents et gage d’infiltration d’eau.
  • Vérifier aussi les fenêtres, souvent abîmées à l’extérieur avec un bois gorgé d’eau.
  • Un minimum de 4 copropriétaires dans l’immeuble. Ou alors être seul propriétaire, mais ne pas aller dans des copropriétés à 2 unités – ça peut vraiment devenir très compliqué. Avec une petite copro de 4, vous divisez les risques et les coûts des réparations sur plus de foyers, et souvent les coûts sont identiques (par exemple refaire le toit coûtera le même prix à 2 ou a 4).
  • Une construction simple : simple dans le design, simple dans l’accès au toit, simple dans les balcons. Sans zone à risque comme de grandes verrières, des parkings en pentes raides, des écoulements mal pensés. Méfiance sur les cours et les arbres.
  • Demander le montant du fond de prévoyance. Pour ne plus se retrouver dans des situations compliquées pour le financement de travaux urgents.
  • Demander les travaux déjà votés ou à venir. Pour vous positionner avec toutes les infos en main.
  • Vérifier sur le site de la ville s’il n’y a pas de grands projets d’urbanisme ou des chantiers à venir – peut jouer en positif comme en négatif.

Acheter en période brûlante favorable aux vendeurs.

Acheter en ce moment à Montréal demande beaucoup de concessions… la pression est si forte qu’on entre dans le domaine du « n’importe quoi » – et pourtant, on est bien obligés d’accepter si on veut espérer emporter la vente.

  • Comptez un minimum de 10% – 15% de plus sur le prix annoncé pour commencer à être dans les offres crédibles.
  • Ayez en tête que les 3/4 des gens feront des offres en renonçant à la visite de l’inspecteur. Même les courtiers se mettent à le suggérer à leurs clients alors que je ne pense pas que ce soit très recommandé. Je crois que ça n’enlève pas les droits légaux contre les vices cachés, mais ça ouvre une brèche dans la preuve de « diligence raisonnable de l’acheteur » et ça enlève une sécurité pour se retirer si l’inspection dévoile de gros problèmes. Pour un vieil immeuble, je n’imagine même pas acheter sans visite, mais je sais que cela disqualifie quasiment d’office. Pour un condo récent, à voir, le risque est plus mesuré. Mais le gouvernement ferait bien de rendre obligatoire la visite – ça va créer de nombreux problèmes dans le futur et quelques drames.
  • Privilégiez de « bloquer le bien », je veux dire : même si la cuisine ou la salle de bains sont affreuses et datés – vous pourrez toujours les refaire plus tard. Certes ça veut dire vivre 1 an ou 2 avec une cuisine kétaine, mais enfin, vu la guerre pour trouver un bien, vous assurez avant tout la croissance de votre investissement, de votre argent.

Acheter avec un courtier ou seul ?

Un courtier peut vraiment être utile à la vente (surtout d’un bien à problèmes), mais je suis beaucoup plus dubitatif pour l’achat, surtout en période brûlante. Un courtier standard va soulever quelques points comme le fond de prévoyance et les travaux votés… et souvent ce sera tout. J’ai systématiquement trouvé plus d’infos sur le quartier et les immeubles par moi-même.

En achetant seul, vous bénéficiez quand même des services du courtier du vendeur, qui va vous guider et a le devoir d’être honnête dans l’ensemble de la procédure – et vous bénéficiez d’un gros avantage : le courtier vendeur va toucher une pleine commission ! En effet, le système québecois fait qu’en général la commission de vente de 5% est partagé également entre le courtier vendeur et le courtier de l’acheteur. Si vous arrivez seul sans courtier, alors le courtier vendeur sait qu’avec vous il va toucher le gros lot : la totalité des 5%. Concrètement, en terme d’alignement des intérêts, le courtier vendeur peut même avoir intérêt à vous faire passer devant une offre plus élevée puisqu’il touchera beaucoup plus. Il n’a pas le droit de le faire, mais évidemment il aura tendance à essayer de vous aider au mieux pour faire « la bonne offre ». Si vous êtes « limite » dans les guerres de prix avec les autres acheteurs, ça peut faire la différence.

Seul ou avec courtier, demandez de suite à votre banque une lettre de pré-approbation bancaire pour votre prêt.

Faites-le dès que vous envisagez d’acheter. Votre banque vous demandera probablement les copies pdf de vos 3 derniers reçus d’impôts et vous donnera une lettre très simple indiquant jusqu’à quelle somme elle est prête à vous suivre. C’est le document de base que tout le monde demande, si vous n’avez pas ça en main, le vendeur ne vous considérera même pas. Et comme ça peut prendre quelques jours à la banque, faites le rapidement pour ne pas voir des opportunités vous passer sous le nez !

Épluchez les DV, PV d’assemblées et les comptes de copro.

En période chaude, vous n’aurez que 48h max pour faire une offre, peut-être moins, souvent en étant forcé d’abandonner l’inspection pro. Votre meilleure chance d’éviter les mauvaises surprises : dépiler méthodiquement les déclarations du vendeur et les procès verbaux des assemblées de copro.

Si vous achetez seul, vous avez probablement trouvé votre bien via Centris.ca – les courtiers ont accès en plus à tous les documents annexés (DV, PV, comptes, annexes). Même si vous n’avez pas de courtier, vous pouvez demander au courtier vendeur de vous envoyer tous les documents via Centris. Ces documents sont une source d’informations beaucoup plus fiable que la parole d’un courtier : ce sont ces documents légaux qui « restent » et exposent à des poursuites légales en cas de procès.

Commencez par le plus évident, la DV (déclaration du vendeur). C’est le document le plus « risqué » pour le vendeur, car ce qu’il va contenir le rend responsable, et la DV est souvent la base à partir de laquelle on peut lancer une procédure juridique pour vice caché.

Vérifiez 3 parties importantes :

La D2.13 – « Y a-t-il un avis de la ville ou d’une autorité compétente ou d’un assureur de non conformité sur le bien, et que vous n’avez pas corrigé ? »

Celle-là est facile à manquer, elle est assez discrète dans le formulaire, et pourtant elle est essentielle : un avis de non conformité qui doit être traité peut engendrer des dizaines de milliers de dollars de frais, il faut absolument savoir exactement de quoi il s’agit et ne pas se contenter d’une réponse évasive.

La D12.1 – « Des rapports d’inspection existent-ils sur la propriété ?« 

Me wanna read those ! Voir plus bas, j’y reviens…

La D13.9 – « Avez vous connaissance de n’importe quelles raisons non mentionnées dans cette déclaration qui pourrait réduire de manière significative la valeur du bien ? »

C’est une question très ouverte, mais justement ça vous couvre contre tout problème non mentionné dans les autres lignes. S’il y a un « oui » de coché, demandez expressément au vendeur les raisons. Demandez même s’il y a une réponse (souvent floue et partielle) en annexe.

Enfin, la partie « libre » du formulaire permet de préciser certains aspects – soyez particulièrement vigilant. Souvent, sous un fatras d’infos sans intérêt, on fini par lire des choses intéressantes :

Comment ça des odeurs pour lesquelles un copro se plaint mais qui ne dérange pas « that much » les autres occupants ? Tell me more !
Comment ça une cotisation spéciale dont le montant exact n’est pas encore déterminé ? Dites m’en plus !
Comment ça un litige en cours impliquant 3 copro ?

Les PV de copro vous donneront un très bon indice de l’ambiance générale entre copropriétaires.

Autre document intéressant, le procès verbal (PV) de la réunion des copropriétaires. Quand vous lisez des PV comme celui ci-dessous, vous pouvez raisonnablement penser que les copropriétaires ont une entente cordiale :

Même s’il y a des problèmes, on voit qu’ils s’entraident et mettent tous la main à la pâte : rassurant et positif !

Inversement, si les PV ne sont qu’une suite de rappels au règlement et de plaintes entre voisins, de règles tatillonnes sur la couleurs du mobilier sur les balcons, sur la taille des parasol et sur le bruit – vous savez que l’ambiance risque d’être lourde.

Si des rapports d’inspections existent, exigez-les au courtier vendeur.

Le fait qu’il y ait des rapports pour la vente en cours indique un élément important : il y a eu une offre avant vous, suivi d’un rapport d’inspection, et l’acheteur s’est retiré – donc c’est un signal fort d’un problème potentiel.

Les courtiers détestent ça, mais ils sont obligés normalement de signaler l’existence des rapports d’inspection et de les transmettre sur demande. Donc demandez !

Décidez à l’avance de règles pour trancher sur l’achat ou non, et transigez à 80%.

Il y a des ventes où longtemps j’ai hésité à faire une offre ou non, suivi de regrets – il faut se fixer des règles (distance du métro, des supermarché, etc) mais aussi se dire que si le bien remplit 80% des conditions, on fera une offre dessus.

En particulier si c’est votre premier achat et en période brûlante, gardez en tête qu’une fois épuisé le pool actuel d’offres, le rythme de nouveaux biens entrants sera en fait très lent. Alors vous pouvez avoir beaucoup de chance, mais dans la majorité des cas, il est plus prudent de travailler avec l’existant : si un des biens actuellement disponible est correct pour vous à 80%, vous devriez considérer sérieusement à faire une offre !

Dernier conseil : n’oubliez pas de profiter du moment et du plaisir de visiter pour acheter !

Avec toutes les choses à vérifier, et la compétition, on devient vite suspicieux et stressé – et on peut en oublier que toute la période de recherches et d’achat est supposé être un moment joyeux et excitant – en particulier pour les couples qui cherchent ensemble pour construire leur nouveau nid – alors bonne chasse à tous et profitez du moment !

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