Encore un choix difficile : Acheter ou louer son appartement ? Les Français sont très attachés à l’achat de leur logement, mais est-ce vraiment rentable ?

Une question très émotionnelle.

Vaut-il mieux acheter ou louer son appartement ?

Quoi de plus personnel que sa tanière ? Il y a ceux qui rêvent d’avoir un toit bien à eux, d’où personne ne viendra les déloger. Et ceux qui n’ont pas envie de se serrer la ceinture pendant des années, et trouvent que louer c’est plus souple, si on veut changer de travail ou tout simplement d’environnement. Mais en même temps, ils aimeraient bien avoir un refuge pour leurs vieux jours…. Alors, acheter ou louer ?

Les points en faveur de l’achat.

 Le grand argument de ceux qui préfèrent acheter rapidement : pourquoi payer des loyers en pure perte ? Autant que le montant de ces loyers constitue une épargne pour le paiement d’un appartement.
Quand on sait que le montant du loyer représente environ 30 % des revenus d’un ménage, on se rend compte que la question de l’achat ou non de son appartement ne se pose pas dans les mêmes termes selon le montant du revenu dont on dispose. Si le montant de nos ressources est faible et non susceptible d’augmenter significativement assez vite, on sait qu’on ne pourra guère économiser après avoir payé son loyer. Il semble donc logique de se préparer à l’achat de son appartement le plus rapidement possible pour que ce tiers de nos revenus dépensés pour une location ne soit pas totalement perdu pour nous.

Pour la location.

Être locataire c’est une plus grande liberté. C’est plus souple. On n’a pas à trop restreindre sa consommation si on se compare à ceux qui ont un crédit immobilier sur les bras. On peut quitter son logement, son quartier, sa ville. Accepter un travail intéressant n’importe où.
Et puis pourquoi acheter un appartement qui se révèlera éventuellement trop grand plus tard, au moment de la retraite quand les enfants seront partis ?
Il vaut mieux épargner à son rythme et se constituer un supplément de revenus sous forme de rentes viagères avec des instruments financiers comme les produits d’épargne retraite ou d’assurance-vie. Il est également possible le moment venu de transférer son Plan d’épargne par actions (PEA) auprès d’une compagnie d’assurances avec laquelle on signera un contrat de rente viagère. Enfin, on peut alimenter au maximum un plan d’épargne entreprise (PEE) ou un plan d’épargne pour la retraite collectif (PERCO), lorsqu’on a la chance d’être dans une entreprise qui en propose. Conpliqué ? Oui un peu, mais très rentable : le jeu n’en vaut-il pas la peine ?

Vous êtes tenté par l’achat de votre appartement : Tester vos capacités d’épargne avec un CEL.

Le Compte Épargne Logement (CEL) mis en place par les pouvoirs publics permet de tester ses capacités d »épargne sans contrainte.  La mise de départ est de 300 €, et chaque versement ultérieur de 75 € minimum, mais on alimente le compte quand on peut. Le maximum de l’épargne est fixé à 15.300 €. Son taux de rémunération est calculé par la Banque de France, en général le 1er février et le 1er août de chaque année, actuellement il est de 1,5 %. Les intérêts du CEL sont capitalisables, et non imposables, mais soumis aux prélèvements sociaux. De plus, sous certaines conditions, on peut obtenir une prime de l’État plafonnée à 1144 € .
L’avantage du CEL, c’est qu’il est à durée illimitée, et qu’on peut à tout moment effectuer des retraits sans être pénalisés, pour faire face à des imprévus. Le CEL permet ultérieurement d’obtenir des prêts bancaires à des taux préférentiels.
On peut y souscrire dans les Caisses d’Épargne, à la Banque postale et certains établissements bancaires. Il ne vous empêche pas d’ouvrir un PEL si c’est dans le même établissement bancaire.

Vous êtes décidé à acheter : le PEL.

Le PEL peut être ouvert avec un versement initial de 225 € minimum, et les versements périodiques doivent atteindre au moins 540 € par an. Le plafond des dépôts est de 61200 €. La durée minimale de l’épargne est de 4 ans, et contrairement au CEL, tout retrait avant 4 ans entraîne la clôture du PEL.
A l’issue du PEL vous avez, sous certaines conditions, la possibilité de demander un prêt jusqu’à 92000 € à un taux préférentiel.
Attention : Ne décidez pas d’acheter et donc de clôturer votre PEL lorsque le marché de l’immobilier flambe.
Le PEL a une durée maximale de 10 ans. Passé ce délai, le plan est gelé. Plus aucun versement n’est alors permis, mais le plan continue de fournir des intérêts pendant 5 ans. À la 15ème année, il est automatiquement transformé en un livret d’épargne classique, avec un taux de rémunération fixé par la banque.
La rémunération du PEL est constituée par les intérêts bancaires et, sous conditions, par une prime d’État. Les intérêts sont exonérés jusqu’à la veille du 12ème anniversaire du PEL, mais sont soumis à prélèvements sociaux.

Vous êtes décidé à rester locataire ?

Lorsqu’on décide de rester locataire en préférant les placements financiers, on ampute dès le départ son épargne disponible du montant des loyers. Il faut donc être très rigoureux et ne pas céder à la tentation de puiser dans ses réserves au moindre problème. Quant au rendement de cette épargne, elle est fluctuante. Selon l’indice publié en octobre 2012 par le cabinet IODS, le produit de l’épargne des ménages français a été en moyenne de 3,9 % par an depuis 1996. Depuis 2000, il n’est plus que de 2,6 % par an compte tenu de la succession de l’éclatement de la bulle Internet et des crises des subprimes et de la zone euro. A noter que le taux d’inflation a été de 1,6 % sur la période. Au final on risque d’avoir une épargne tout juste suffisante pour acheter un logement pour sa retraite, si finalement on le décide.

Une solution si vous hésitez : Acheter à meilleur compte pour plus tard.

Si vos moyens financiers vous permettent à la fois de louer votre logement et de constituer une épargne pour l’achat d’un bien immobilier, plusieurs pistes s’offrent à vous, notamment l’achat en nue-propriété, ou l’achat défiscalisé dans l’immobilier locatif.
 
L’achat d’un bien en nue-propriété, à 50 ou 60 % de sa valeur.
La propriété d’un bien, c’est la nue-propriété + l’usufruit, c’est à dire la perception des loyers. En l’occurrence, c’est généralement un bailleur social qui perçoit les loyers. Si vous avez acheté en nue-propriété, vous ne toucherez aucun loyer pendant toute la durée de l’usufruit, en général de 15 à 20 ans. Mais vous n’aurez pas non plus de rétribution foncière à intégrer dans votre déclaration de revenus. A l’échéance, vous récupérez l’intégralité de votre bien immobilier, et ce bien acquis avec une très forte décote aura vraisemblablement pris de la valeur.

L’achat dans le cadre de la loi Duflot.
Ce dispositif, qui devrait être voté dans la loi de finances 2013, prévoit en principe une réduction d’impôt de 18 % sur le prix de revient du logement limité à 300.000 € ( 13 % pour le dispositif Scellier applicable jusqu’à la fin 2012).
 Quelques conditions sont bien sûr à respecter :

  • Achat d’un logement neuf respectueux des normes environnementales, pour un montant de 300 000 € au plus.
  • Que vous vous engagez à louer  pendant 9 à 12 ans à un tarif d’environ 20 % de moins que la moyenne du marché.
  • La réduction d’impôt est étalée sur la durée de l’opération. Vous pouvez bénéficier ainsi d’une économie d’impôt jusqu’à 5 ou 6 000 € par an pendant environ une décennie.

Les bémols pour les acheteurs.

Si l’on compte tous les frais annexes, comme la taxe foncière ou les frais d’entretien et de co-propriété l’achat de son logement n’est pas forcément un investissement aussi rentable qu’on le voudrait par rapport à une location. De plus, 20 ans après le logement a pu perdre de sa valeur si le quartier s’est dégradé, ou avant la fin du crédit, on peut être amené à déménager pour son travail par exemple… Il n’en demeure pas moins que le bien acheté constitue un capital qu’on s’est obligé à constituer. Et si dans les coups durs, pour le moindre crédit, on vous demande si vous êtes propriétaire… Ce n’est pas pour rien.

Les bémols pour les locataires.

Le sentiment de liberté que l’on ressent lorsqu’on est  locataire, sans autre obligation financière  que payer son loyer, est beaucoup moins évident par les temps qui courent.  Avec la crise du logement, quand on a pu louer un appartement on y regarde à deux fois avant de le quitter, même s’il a des défauts, s’il est trop petit , trop cher, ou si le quartier n’est pas terrible. Et lorsque notre bail prend fin et qu’il faut courir les agences de location, on peut se mettre à envier les veinards qui ont un crédit immobilier…

20 ans après.

Lorsqu’on fait l’effort d’acheter son logement, on se retrouve 20 ans plus tard, si tout se passe normalement propriétaire d’un bien qui a peut-être même pris de la valeur. On n’a plus à payer que les frais d’entretien de la copropriété et la taxe foncière, et c’est bien suffisant !
Lorsqu’on est toujours locataire, on a sans doute préparé sa retraite pour avoir des revenus suffisants. Peut-être allons-nous songer à acheter un appartement sans doute beaucoup plus petit que celui qu’on aurait dû acheter 20 ans auparavant, et dans l’environnement qui nous convient maintenant.

Alors à chacun de choisir !

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