Printemps 2021 : tout le monde semble vouloir faire un « all in » sur un condo ou une maison. Vite, avant que les taux remontent. Sans inspection. Qu’importe les prix gonflés et cette sensation vaguement inquiétante que la Banque prête trop d’argent.

Mais la pandémie va s’achever. Cette année. Nous sommes à la jonction avec une nouvelle période. D’ici quelques mois tout sera différent. L’inflation va arriver. Les taux des hypothèques vont augmenter, très vite. Nous allons basculer en terrain inconnu…

Alors faut-il acheter maintenant ? Et pour commencer…

Êtes-vous vraiment certain de vouloir acheter ?

Notre éducation favorise l’achat de son logement avant toute autre priorité. Ça a marché pour nos parents. Être propriétaire est un achèvement social, rester locataire un échec.

Les médias nous présente aussi l’immobilier comme la valeur refuge, souhaitable, responsable alors que la Bourse est toujours présentée comme une chose négative et risquée.

Un placement rentable ?

Location ou achat maison Montreal
Photo @Marc Bruxelle

Pourtant, même avec les crash réguliers, la bourse reste un meilleur placement à long terme. Un meilleur retour. Autre avantage décisif : parfaitement liquide, cash flow total. Vous pouvez vendre d’un clic, sans courtier, sans attendre. Pas de taxes de la ville et de la commission scolaire. Pas de taxes de Bienvenue. Pas de frais de condo. Pas de comission de 5% à la revente. Pas de catastrophe de fondations.

Louer libère du capital. On peut placer son argent en bourse. Le rendement est meilleur sur le long terme. Ce capital va devenir une source de revenu passif, va générer du cash flow. On a donc le choix entre avoir une maison ou avoir un revenu. 400 000$ à 7% annuel produit 50 000$ par an à la dixième année, puis augmente de plus en plus vite. Un simple ETF indexé sur le Nasdaq – même en tenant compte des crises comme celle de mars 2020 – a un taux moyen annualisé (CAGR) de 20%. Faites vos calculs.

Ne sous-estimez pas les revenus que généreraient votre mise de fonds placée dans un bon ETF, les effets leviers des intérêts composés sont exponentiel et nous avons du mal à les concevoir clairement sur une longue période.

Des risques spécifiques à la propriété…

Au Québec les taxes de ville et scolaires sont élevés. Plus les frais de condo, les assurances… les économies par rapport à la location sont beaucoup moins tranchés que dans d’autres pays. Ces frais suggèrent qu’il vaut mieux louer qu’acheter à Montréal.

Attention aussi à l’environnement politique. Le climat actuel est défavorable aux propriétaires. Le Canada et les villes se sont profondément endettés durant la pandémie. Les propriétaires et leur bien immobile seront des proies faciles pour de nouvelles taxes. A l’inverse les locataires sont de mieux en mieux protégés avec des normes qui se rapprochent de l’Europe.

Devenir « home poor ». Il y a une bonne raison d’acheter : c’est le fait qu’au Canada on ne paye pas d’impôts au moment de la revente. C’est l’argument principal qui fait prendre tous les risques, notamment de s’endetter au-delà du déraisonnable, parce que la Banque dit « oui ». On voit un appartement de rêve ou une maison qu’on pensait intouchable. Le risque est de se retrouver étranglé par le poids de la dette. Dans 5 ans les taux d’intérêts auront remontés violemment, et la grosse somme si gentiment avancée par la Banque prendra un tels poids qu’il faudra sacrifier – beaucoup. Demandez-vous si vous pourrez payer votre remboursement d’emprunt hypothécaire si les taux montent à 5% ? À 8% (comme en 2000) ?

400 000$ à 2% annuel équivaut à un remboursement mensuel à 1 700$. A 5% cela devient 2 325$. A 8%, 3 050$ par mois. Pas du tout la même histoire pour ce joli condo. Calculer votre financement en vous projetant 5 ans plus tard avec des taux plus élevés.

Il y a aussi la question de la concentration du risque – mettre tout son cash pour pouvoir acheter une maison c’est concentrer son investissement à 100% sur le bien. En cas de souci, les retombées peuvent faire très mal. Penser que le bien sera toujours vendable dans de bonnes conditions un biais dangereux. Les marchés se retournent rapidement, favorisant alternativement acheteurs et vendeurs. Inversement, il faut reconnaître l’avantage de placer son argent en dehors de la bourse, justement pour éviter un crash massif.

Concentrer ses ressources sur l’immobilier, c’est aussi réduire sa mobilité. Au lieu d’avoir un revenu qui croît et de pouvoir résilier sa location, on se retrouve ancré au bien qu’on a acheté. Acheter stabilise un couple de facto.

Toujours acheteur ?

Il vous reste à arbitrer si vous pensez que la frénésie va s’estomper dans les prochains mois ou pas. Il y a des signes de fin de cycle : les banques resserrent les prêts, font venir leurs estimateurs pour valider les deals. Les taux remontent déjà : fini le 1.6% ; TD Bank, Banque Nationale, RBC, BMO, Banque Scotia… toutes remontent leur taux des prêts de 5 ans fixe au dessus des 2.4%. Et ça n’est que le début avec l’inflation et la hausse des taux directeur.

Il va aussi y avoir un cisaillement le temps que l’immigration (française en particulier) reparte à plein régime. Moins de français, moins d’acheteurs sur Montréal.

La pression devrait redescendre, mais on a souvent eu tort sur le sujet depuis 2 ans !

Même avec des taux plus élevés, rappellez-vous qu’il vaut mieux payez un taux plus haut sur un prêt plus petit que l’inverse.

La seconde partie de l’année sera vraiment intéressante à suivre.

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