Un prêt hypothécaire viager, c’est quoi et comment l’utiliser ?

Les petits retraités n’ont pas toujours accès au crédit, ou parfois dans des conditions excessives compte tenu de leurs moyens. Pourtant ils sont souvent propriétaires. On compte  environ 6 millions de ménages de plus de 65 ans propriétaires de leur logement. Alors, si vous êtes dans ce cas, vous pouvez transformer votre maison ou votre appartement en argent liquide pour faire face à des dépenses imprévues ou pour améliorer votre vie quotidienne sans embêter vos enfants, tout en restant propriétaire de votre bien !  Et cela grâce au prêt viager hypothécaire (ou hypothèque inversée). Mais attention aux pièges qui peuvent être redoutables, et dans tous les cas consultez votre notaire dont les conseils vous seront précieux,  avant de vous lancer.

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire ou hypothèque inversée, a été introduit en France en 2006.  Cet instrument de crédit nous vient des pays anglo-saxons où il est appelé « reverse mortgage ».
Il s’agit d’un contrat par lequel une banque ou un établissement de crédit consent un prêt garanti par l’hypothèque d’un bien immobilier (maison, appartement) appartenant à l’emprunteur, et dont le remboursement ne peut être exigé en principe qu’au décès de ce dernier.
Autrement dit,  vous recevez un capital et l’établissement de crédit sera remboursé après votre décès par vos héritiers s’ils veulent garder le logement ou sur le prix de sa vente grâce à l’inscription de l’hypothèque.
Votre maison ou votre appartement est certes hypothéqué, mais vous en êtes toujours le propriétaire et vous pouvez y demeurer jusqu’à la fin de vos jours si vous le désirez ou  le louer et même rembourser le prêt par anticipation (avec des indemnités).

Les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire viager ?

Le prêteur.
C’est obligatoirement un établissement de crédit ou un établissement financier. En France, ce prêt n’est actuellement distribué que par le Crédit Foncier.

L’emprunteur.
Seules les personnes peuvent bénéficier de ce prêt. Les associations ou les sociétés sont exclues. Le législateur a souhaité réserver ce prêt aux personnes âgées, quel que soit leur état de santé. En effet, le prêt étant garanti par une hypothèque sur un bien appartenant à l’emprunteur, l’établissement de crédit ne court pratiquement aucun risque de ne pas être remboursé (comme souvent). En conséquence il n’est pas nécessaire d’assurer le prêt et donc il n’y a pas de questionnaire de santé.

Le bien hypothéqué.
Le bien est obligatoirement une maison, un appartement, à usage exclusif d’habitation. Il ne s’agit pas forcément du logement de la personne âgée. Ce peut être une résidence secondaire ou un bien mis en location, mais l’emprunteur doit en être propriétaire.

L’objet du prêt.
Le prêt doit permettre à la personne âgée de faire face à une grosse dépense, de financer des aides (femme de ménage, infirmière), de faire des travaux, ou tout simplement d’améliorer ses ressources . La personne âgée qui emprunte décide seule ce qu’elle en fera. Seul impératif, en aucun cas le prêt ne peut servir à une activité professionnelle.

Le montant du crédit.
Le montant du crédit dépend de la valeur du bien hypothéqué, de l’âge et du sexe de l’emprunteur (puisque les femmes vivent plus longtemps que les hommes). Plus l’emprunteur est jeune et son espérance de vie longue, plus le montant du prêt sera réduit par rapport à la valeur du bien hypothéqué. Cette valeur sera estimée par un expert choisi en principe par les parties, et à la charge de l’emprunteur.

Profiter de son prêt hypothécaire viager

Le remboursement du prêt hypothécaire viager.

Le remboursement du crédit en capital et intérêts, ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur, ou lors de la vente ou du démembrement de la propriété du bien hypothéqué s’ils surviennent avant le décès.
Le montant de la dette réclamé par l’établissement de crédit (capital et intérêts cumulés) ne peut excéder la valeur de revente du bien telle qu’estimée au jour du décès, ce qui est une protection pour les héritiers qui ne lui devront pas davantage. En revanche si la valeur du bien est finalement plus élevée que la dette, l’excédent reviendra aux héritiers.
Si le bien est vendu par l’emprunteur, le remboursement de la dette est immédiatement exigible sur le prix de vente.

Et dans le cas de conjoints ?

En principe, rien n’interdit à des époux de conclure un contrat de prêt hypothécaire, qui court jusqu’au décès du dernier conjoint. Cependant au premier décès des emprunteurs, et en présence d’enfants, les règles de succession risquent d’entraîner un démembrement de la propriété du bien entre les héritiers et le conjoint, et un droit d’exigibilité immédiate de la dette, au dépens du conjoint qui peut perdre son droit viager (jusqu’à son décès) au logement.
Enfin,  l’emprunteur peut rembourser son prêt par anticipation, les indemnités dues dans ce cas étant strictement limitées.

Le rôle du notaire dans la mise sur pied d’un prêt hypothécaire viager.

Le contrat de prêt hypothécaire viager est passé devant un notaire, et celui-ci a un rôle de vérification et de conseil très important.
Le notaire informe l’emprunteur sur l’utilité  de l’opération compte tenu de ses besoins  et de ses ressources, et sur les conséquences de son acte pour lui-même, pour ses héritiers, et surtout pour son conjoint survivant qui risque de perdre son droit viager au logement.
Il doit en outre vérifier la conformité de l’expertise, évaluant le prix du bien, avec le marché de l’immobilier, et la validité de fond et de forme du contrat de prêt.

1 COMMENTAIRE

  1. Bonjour,
    J’ai 69 ans dans 3 mois mon epouse 65 nous avons un appartement f3 payé 170000 il y a 4 ans il me reste environ 50000 à rembourser, puis-je faire un prêt hypothécaire viager?
    et combien.
    merci

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