Le cautionnement financier pour l’achat d’un bien immobilier par un particulier.

Lorsqu’on emprunte pour acheter un bien immobilier (une maison, un appartement, un terrain), ou pour faire des travaux, la banque exige en retour des garanties pour le cas où on aurait des difficultés de remboursement. Moins onéreuse que l’hypothèque, la caution d’un organisme spécialisé qui se substitue à l’emprunteur défaillant pour le remboursement du prêt est une garantie qui connaît un succès grandissant : on évalue à plus de 70% les prêts immobiliers qui seront garantis en 2011 par ce biais.

Les organismes de cautionnement

Afin  de proposer aux emprunteurs un mode de garantie alternatif aux garanties hypothécaires onéreuses, les banques ont créé des organismes de cautionnement, dont les plus connus sont :

  • Crédit Logement,
  • Saccef,
  • Bred Habitat
  • et CMH (Cautionnement Mutuel de l’Habitat).

Pour obtenir un cautionnement de l’un de ces organismes, on doit réaliser son emprunt immobilier auprès de l’une de leurs banques partenaires, par exemple, pour :

  • Crédit Logement : BNP Paribas, Société Générale, LCL-Le Crédit Lyonnais ou le Crédit Agricole, notamment.
  • SACCEF : Le Groupe Caisse d’Epargne, Le Groupe Banque Populaire, Le Groupe BPCE,  Le Crédit Foncier de France, notamment.
  • Bred Habitat : Bred-Banques Populaires.
  • CMH : Crédit Mutuel.

Quel est le fonctionnement des organismes de cautionnement ?

1 – Caution mutuelle.
Certains organismes fonctionnent sur le principe de la mutualisation des risques, on parle alors de caution mutuelle. C’est le cas de Crédit logement ou de Bred-Habitat.

Au départ, chaque emprunteur verse une cotisation calculée en fonction du montant emprunté.

Cette cotisation comprend :

  • Une commission non restituable correspondant aux frais de gestion de la société, qui peut être un pourcentage du montant du capital emprunté, ou une somme fixe, de l’ordre de 300 € par exemple pour Crédit logement.
  • Une contribution de participation à un fonds mutuel de garantie (FMG) calculée en fonction du montant emprunté. Au Crédit Logement, cette contribution représente environ de 1,40 à  2,50 % du capital emprunté. Les sommes versées par tous les emprunteurs ayant adhéré au système constituent en quelque sorte le pot commun dans lequel l’organisme de cautionnement puisera pour payer à la place des emprunteurs défaillants. La part restante des cotisations est en principe restituée aux emprunteurs à la fin de leur crédit. On compte que le taux de remboursement des cotisations  versées au Crédit Logement, par exemple, est actuellement de l’ordre de 75 %. Certains organismes comme Bred Habitat remboursent la totalité de la cotisation versée, mais les conditions d’obtention de la caution sont très rigoureuses pour annuler tout risque de défaillance.

2 – Assurance.
Certains organismes de cautionnement sont des sociétés d’assurance, comme la SACCEF (Société d’assurance des Crédits des caisses d’épargne de France) ancienne société absorbée par la Compagnie européenne de garantie et de caution  qui gère aujourd’hui les cautionnements.
Pour obtenir la caution de ce type d’organisme, l’emprunteur doit payer à la signature du prêt, et en une seule fois, une prime d’assurance calculée en fonction du montant emprunté. Cette prime est de l’ordre de 1,25 à 1,5 % de la valeur du prêt, et même moins en fonction du pourcentage de l’apport de l’emprunteur à l’investissement immobilier. Comme il s’agit d’une prime d’assurance, elle ne donne lieu à aucun remboursement au terme du crédit.

3 –  Caution acquisition des mutuelles de fonctionnaires.
La plupart des mutuelles de fonctionnaires, d’agents de l’Etat, ou de salariés du secteur public  leur permettent de bénéficier, sous diverses conditions, d’une caution très avantageuse sinon presque gratuite, pour leur emprunt finançant l’acquisition de leur résidence principale,ou des travaux dans celle-ci. Les banques partenaires sont notamment la Banque Postale ou le groupe BPCE.

Le bon profil pour obtenir une caution.

C’est l’organisme de cautionnement qui décide si oui ou non il peut vous apporter sa garantie. C’est lui en effet qui s’engage à verser au banquier le montant des impayés en cas de défaillance de votre part. La banque que vous avez sollicitée pour un prêt immobilier soumet donc votre dossier à l’organisme de cautionnement dont elle est partenaire. Pour prendre sa décision ,l’organisme de caution prend en compte toutes sortes de critères :

  • Est-ce un prêt pour votre logement principal ou avez-vous d’autres biens immobiliers ?
  • Quel est le pourcentage de votre apport?
  • Le prix du bien que vous convoitez  n’est-il pas surévalué par rapport au marché de l’immobilier ?
  • Quel est le montant de vos revenus, de vos charges,de vos crédits en cours ?
  • Quelles sont les perspectives d’évolution de votre carrière, de vos finances ?

En un mot si vous ne présentez pas de risque vous obtiendrez la caution demandée, sinon elle vous sera refusée, mais vous pourrez tenter votre chance auprès d’un concurrent. En cas de nouveaux refus vous pourrez toujours avoir recours à l’hypothèque ou au privilège du prêteur de deniers qui ne peuvent pas être refusés. Mais attention, le refus de caution doit vous alerter sur les risques que vous prenez ! Ne vous mettez pas en situation de surendettement !

Que se passe-t-il en cas de défaillance dans le remboursement  du prêt ?

A partir de la 3ème mensualité impayée (Crédit Logement, Bred Habitat) ou de la 4ème (SACCEF), l’organisme de caution va acquitter les mensualités à la place de l’emprunteur.
En règle générale, l’organisme de cautionnement recherche une solution amiable avec l’emprunteur défaillant et peut même accepter un rééchelonnement de la dette. Si la situation est trop mauvaise la vente volontaire du bien immobilier par l’emprunteur (et paiement de la caution sur le prix de vente) sera préférée à la procédure judiciaire. Cette dernière n’est mise en oeuvre qu’en dernière extrémité.

Les avantages du cautionnement par rapport aux autres garanties.

Outre la possibilité de règlement amiable lors de défaillance ponctuelle, la garantie d’un organisme de caution est moins onéreuse que la garantie par hypothèque ou privilège du prêteur de deniers, car elle ne nécessite ni acte notarié ni inscription à la conservation des hypothèques. De plus, si vous êtes amené à revendre votre bien avant la fin du crédit, vous n’avez pas de frais de mainlevée (radiation) de l’hypothèque.
Le cautionnement est également à privilégier pour sa rapidité, et sa souplesse.

1 COMMENTAIRE

  1. Si nous ne signons pas l’acte définitif et que notre prêt bancaire par la caisse d’épargne a été accepté, perdons-nous les frais de garanties de la SACCEF.
    Cordialement

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